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央企中航工业“去地产化”:部分项目转让受阻

发布时间:2019-11-21 02:04编辑:房产浏览(165)

      》,指出截至本公告日,本次重大资产重组所涉及的标的资产审计工作已完成,评估工作尚在进行中,评估工作完成后还需上报有权国资监管机构审核备案。

      此前招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ,以下简称“招商蛇口”)发布公告称,已筹划受让中航国际控股股份有限公司(以下简称“中航国际”)持有的22.35%股份,交易完成后,上市公司的控股股东预计变更为,这也意味着中航系再次出售上市公司股权,剥离非主业资产。

      此外,近期中航工业还通过北京产权交易所出让地产项目。6月10日,中航里城(香港)有限公司以22.80亿元底价转让苏州苏航置业有限公司100%股权,更早之前,中航工业以底价11亿元转让深圳市中航置地开发有限公司100%股权,以底价18亿元出售广东国际大厦75%股权,却因无人问津而流拍。

      在航空军工类国企退出房地产领域的背景下,央企中航工业正大刀阔斧剥离地产业务。

      位于广州市越秀区环市东路的200米高建筑广东国际大厦,在20世纪90年代曾是中国第一高楼。2007年,中航工业旗下港股上市公司中航国际接手广东国际大厦实业有限公司75%的股份,逸涛集团下属公司深圳市一浪投资有限公司则收购余下的25%,总对价为11.3亿元。

      仅10年后,中航国际因该项目持续亏损而挂牌出售。公告显示,广东国际大厦除税后净利润在2015年度为-396.6万元,在2016年度进一步扩大到-1.64亿元,2017年中航国际以底价29.7亿元出售75%股权,但截至2018年7月份出让公告公示期结束时,该项目都无人问津。

      近日,《中国经营报》记者走访广东国际大厦,发现该地标建筑虽位于繁华地段,但来往人流不多,位于四楼的部分商铺闲置。现场一位销售中介告诉记者:“近年来大型企业都偏好珠江新城或者琶洲的写字楼,老越秀因为商业环境和交通堵塞,租金有所降低。”

      高力国际近期报告指出,受全球经济增速放缓影响,2019年上半年广州写字楼需求有所放缓,其中越秀区甲级写字楼总存量43万平方米,租金130元/月·平方米,低于全市的平均179元/月·平方米,租金同比下滑0.6%,空置率同比上升0.6%。

      Wind数据显示,中航国际近三年的营业收入不断上升,但经营上却陷入持续亏损的状态。2016~2018年,营业收入分别为331.99亿元、367.06亿元以及544.18亿元,同期扣非后归属母公司净利润则分别为-1.63亿元、-8.58亿元以及-15.10亿元。

      与广东国际大厦项目同样遭受“冷遇”的,还有苏州苏航置业公司。据北京产权交易所6月10日消息,中航里城(香港)有限公司拟转让苏航置业100%股权,转让底价22.8亿元。据了解,中航里城实际控制方为中航工业集团。

      此前,苏航置业曾于2015年6月以总价27.3亿元、总面积272914.9㎡成功竞得苏地2015-G-14号与苏地2015-G-15号地块,两幅地块均位于苏州市吴中区木渎镇寿桃湖东侧,土地性质均为城镇住宅用地。换而言之,苏航置业已经是降价出售。

      中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林分析:“中航工业多个项目卖不出去无非是价格原因或者说本身有风险。一是存在纠纷或者亏损等风险。例如广东国际大厦在经营上一直处于亏损状态;二是性价比不高,价格比较贵。现在很多地方限购,土地溢价也不算高,还不如买一个干净的地块来开发。”

      针对在北京产权交易所项目如何处置的问题,本报记者致函采访中航工业集团新闻部负责人,截至发稿未获回复。

      在处置地产业务的同时,中航工业集团还提出子公司中航善达转型物业公司的目标。据了解,中航善达的前身为中航地产,是央企中国航空工业集团公司旗下地产平台,此次重大资产重组,也意味着中航系再次出售上市公司股权,剥离非主业资产。

      2018年财报显示,期内中航善达物业营收约38亿元,占总营收约58%,同比增长31%,但其扣非后净利润却亏损1.5亿元,且该业务的净利率只有约4.41%,远低于其业务25.19%的净利率。

      同策研究院首席分析师张宏伟认为,中航善达通过资产重组,是为了推动物业板块的规模进一步提升,通过并购提升市场份额,未来物业领域会像住宅开发一样,迎来一个激烈竞争的时代,规模大的公司将有明显优势。

      2018年年度报告显示,中航善达实现营业收入66.6亿元,同比增长13%;实现净利润8.6亿元,同比增长469%,但扣除非经常性损益的净利润则为-1.5亿元。

      据本报记者查询财报发现,中航善达2018年度业绩大增主要是因为出售了部分资产。2018年8月28日,中航善达在北京产权交易所以成交价4.24亿元出让惠东康宏公司51%股权,以成交价9.24亿元转让贵阳中航开发有限公司70%股权。

      与去年的亮眼业绩相比,中航善达2019年第一季度业绩表现平平,报告期内营业收入12.44亿元,同比下滑18.89%;归属于上市公司股东的扣非净利润为5340万元,同比下滑14.53%;经营活动产生的现金流净额为-6.86亿元,同比下滑354.38%。

      中航善达公关部负责人告诉记者,目前公司战略仍聚焦于物业资产管理业务,并处于资产重组的关键时期,对于业绩为何下滑等问题暂时无法回复。

      盘和林指出,中航善达转型物业的难度比较大。随着地产业务的剥离,中航物业相关业务将会逐渐失去自身对业务的支撑,合作依赖性增大。此外,虽然物业管理是行业价值链的纵向挖深,但是除去被逐渐削弱的地产板块,中航善达的产业链略显单薄。

      国务院国资委一纸“退房令”,让中航工业在内的众多央企走上了处置地产业务的漫长道路。根据北京产权交易所公开信息梳理统计,今年5月以来,超过30个房地产项目进行股权转让,多个项目转让方的出资人为主业非地产业务的央企,包括中航工业、中化集团以及中国通用技术集团等。

      2016年以来,中航系在全国范围内走上不断“卖卖卖”的道路,当年2月,中航国际将旗下地产业务以20.3亿元协议转让保利地产,包括成都航逸科技、成都航逸置业在内的9个资产包。

      2017年5月,中航国际在北京产权交易所挂牌出让中航万科合计60%权益,出售价格不低于平均底价约18亿元,后由万科接盘。同年12月20日,又以10.64亿元将旗下上海中航城100%股权转让给深圳市卓越不动产投资有限公司。

      2018年8月北京产权交易所披露,中航工业另一子公司中国航空技术国际控股有限公司转让东莞中航旅游投资有限公司100%股权及相关债权。根据披露信息,东莞中航所持房地产项目位于广东省惠州市龙门县南昆山区域,分为西坑垅地块、花果山地块、川龙地块三部分。

      据记者不完全统计,目前中国航空工业集团旗下涉及房地产项目的有上市公司中航善达、、中国航空工业国际,以及非上市公司中航国际(香港)、赛瑞公司、中航共青城等。包括中航善达已出售的资产在内,中航系自2016年以来公开处置的房地产项目资产总金额达95.94亿元,为其回笼了大量资金。

      相关数据显示,2018年消失或淡出的房企逾17家。盘和林认为,实际上,从政策层面来讲,国家一直要求非地产主业的央企“去地产化”,但部分央企却行动迟缓。现在处于楼市调控政策区间,房地产不再是“印钞机”,甚至是负担,在这种大环境下,央企频繁变卖资产可能受到了市场消极情绪的影响。

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