必赢亚洲56net—www.56.net—亚洲必赢手机官网

必赢亚洲56net专业的娱乐平台,www.56.net向您提供千亿pt老虎机开户送礼金以及菲律宾真人赌博,欢迎到亚洲必赢手机官网游戏体验,开设在菲律宾是因为在这里进行娱乐城的注册是完全合法的。

您的位置:必赢亚洲56net > 房产 > 中国物业是怎样产生与发展的

中国物业是怎样产生与发展的

发布时间:2019-10-25 19:10编辑:房产浏览(111)

      可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。

      知道合伙人法律行家采纳数:283获赞数:2942物业管理师 北京林业大学物业管理专业学士学位 新浪微博认证:物业文化传播第一家向TA提问展开全部20世纪20年代初期,中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展,高楼林立。房地产

      业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司,形成了中国现代物业的雏形。

      1949年新中国成立后,城市土地及房屋逐步转为国家和集体所有,住宅基本上由政府

      出资建设,房屋也是作为福利品分配给职工。内务部、城市服务部、国家城市建设总局等好几个部门先后成为中央政府房地产管理的职能部门。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经常变化,这些房管部门政企不分,用行政管理的办法代替商品化的经营管理。因此,房地产经营活动基本停止,物业管理随房地产市场一度销声匿迹,存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养,不带商业色彩。

      改革开发以后的物业管理分为三个时期:物业管理的起步期、物业管理的发展期、物业管理的规范期。

      1981年3月10日,深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主,在经济上

      独立核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验,并结合特区的实际情况,对旧体制进行改革,由单纯的管理型公司向服务经营型企业转变,按照商品化、企业化管理房产的原则,建立起“综合收费,全面管理服务,独立核算,靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。

      1985年底,深圳市房管局成立,对全市住宅区进行调查研究,肯定了物业管理公

      司专业化、社会化、企业化的管理经验,并在全市推广这种做法。深圳是房管局还进一步从财务管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控,

      以加快住宅区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。到1988年,由企业实施管理,房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。

      1993年6月,深圳市物业管理协会正式成立,它表明我国物业进入了一个新的时期。

      1994年4月,建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理。”从此,上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。1996年2月,《关于深入住房制度改革的决定》出台,提出“加强售出房维修管理服务,发展社会化的房屋维修市场·

      ·改革现行的城镇住房管理体制,发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。

      1996年9月,建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。

      1998年,中央三号文件规定:“取消各种不合理税费,降低住宅造价,提高建房质量,并加强物业管理·同年三月,总理在全国人大九次代表大会上所作的政府工作报告中明确提到:“发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、物业管理和家庭服务业等。”

      1998年7月,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出:“加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

      2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件,是物业管理的法制建设更加完善,行业方向更加明确。

      展开全部“物业”由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内,现已形成了一个完整的概念,即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

      随着物业管理行业竞争的不断加剧,物业管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化,国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重视对行业市场的研究,特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此,一大批国内优秀的物业管理品牌迅速崛起,逐渐成为物业管理行业中的翘楚!

      中国住宅市场规模在保障房制度的推进下将稳定增长,住宅物业的需求在楼市逐渐回暖的背景下将保持相对稳定,商业物业的增长势头较为明显。在未来三年中,整体的物业管理面积增长较为缓慢,年均6.2%左右,预计 2014年达到200亿平方米,营业收入达到7800亿的规模。

      展开全部从国内的物业管理的起源来看,从19世纪中叶到本世纪20年代,是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期,上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑,在上海,出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上,已经出现了代理租赁、清洁卫生,保安服务等专业性的经营公司,这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。

      1949年新中国成立后,城市房屋的建筑由国家计划组织,房屋脱离了商品的属性,国家拥有房屋的所有权,作为福利分配给职工和市民,职工和市民拥有房屋的使用权,而房屋由政府和企事业单位设立的管理机构统一管理,由于没有实现市场化的“物业管理”,政府和各个经济组织单位要承受一笔巨大的房屋维护管理的资金,长此下去,已经不堪重负。

      20世纪80年代初,随着我国改革开放的国策实施,市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地,在我国物业管理的进程中,创造了无数个第一,深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者,时至今日,深圳的物业管理在国内仍然是高水准的,其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有:

      1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。

      1993年6月30日,深圳成立了国内首家物业管理协会;1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

      1994年4月建设部颁布了33号令,《城市新建住宅小区管理办法》,明确指出:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理”。

      2003年9月1日,我国第一部《物业管理条例》正式施行,对规范物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,提供了重要的法律依据。

      从历史年代的顺次梳理物业管理的起源时,我们有必要对现行的一些“主流观点”做一番辨析,观点之一,“最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国”,因此,“物业管理已经有一百多年的历史了”,这一观点隐含的两个前提:一是“近代的物业管理起源于工业革命后期的英国”,二是“物业管理”的概念专属于近现代物业历史的范畴。如果我们以19世纪60年代为界限进一步追溯“物业管理”的起源,就像房地产和建筑史学科所做的那样,如果我们把“物业管理”的专属概念延伸为“房屋管理”的一般概念,那么,我们对物业管理的历史起源会引发出一种全新的认识。

      实际上,国外的物业管理(一般历史概念上的)的发展史可以追溯到公元前的人类文明史时期,西方物业管理行业有一种观点就认为“物业管理起源于人们对封闭空间的第一次确认”,显然,这是一种对土地以及土地上的附着物的所有权的确认,是与私有制和等级制度的产生相联系的,在圣经的时代,希腊人,埃及人和罗马人有了圈地的活动,攫取了土地的所有权,由此开始了以占有财富为核心的一系列过程的“物业管理”活动,在历史时期的划分上,这大致发生在原始氏族历史的后期。基于这样的认识,可以认为,在人类历史的各个阶段,都存在“物业管理”的活动。

      观点之二相似于观点之一,即,“中国的物业管理从香港引进,在深圳发端,仅仅只有20年左右的发展历史”,这种“普遍认识”的前提是,市场条件下的房屋和设施管理是物业管理,而计划经济制度下的房屋和设施管理就不是物业管理;对商品房的售后管理是物业管理,而对福利房的分配后的管理不是物业管理;实行了专业化,企业化,社会化的物业公司对房屋和设施的管理是物业管理,而非经营性的房屋管理所从事的管理就不是物业管理。

      同样,如果我们以20世纪80年代初为界限,进一步追溯“物业管理”的起源,把市场经济时期专属的“物业管理”的概念延伸为“房屋管理”的一般历史意义的范畴中,那么,我们就可以填补“历史的空缺”,就像中国建筑史有着无比丰富的内容一样,中国的“物业管理”也有无比灿烂的篇章。可以认为,中国的“物业管理史”和中国的文明史一样长久。从已经大量发掘出来的房屋遗址上看,我国在大约六七千年前逐渐步入氏族社会,但由于我国幅员辽阔,各地的气候、地理、材料等条件的不同,房屋建造的方式也就风格各异,具有代表性的建筑有:长江流域的干阑式建筑;具有代表性的遗址有浙江余姚河姆渡村;另一种是黄河流域的木骨泥墙房屋,代表性的遗址有渭水流域西安半坡村。

      马克思主义哲学认为:制造和使用生产、生活工具的过程最终把人和动物区分开来,是人类文明史真正意义上的开端,由此我们可以推论:房屋是一种生产和生活活动的工具、场所。因此,人类的房屋建筑活动,包含在人类的房屋管理之中,是和人类的文明史一样久远。因此,房屋管理的历史也可以划分为若干个历史阶段,如工业革命前的阶段称为房屋管理,工业革命后的阶段称为物业管理;在我国,解放以后到八十年代初的计划经济时期称为房屋管理,由国家和单位提供房屋管理和服务的资金;从八十年代初到现在的市场经济时期称为物业管理,这其中又可以分为物业管理的过渡期和物业管理的成熟期,这就要求按照市场机制的原理,由享受了房屋管理和服务的业主、使用人提供质价一致的费用。

      从七十年代末到八十年代初开始,随着我国传统的计划经济向社会主义市场经济体制的过度转型,房地产市场作为国民经济的一个重要的组成部分,获得了长足的发展,对社会经济发展的先导性,支柱性作用表现得日益明显。物业作为房地产开发建设过程中的最终产品,成为在市场经济条件下从建设生产领域转变为售后消费服务领域内“物业管理”的对象。因此,物业管理的出现和发展,是我国房地产经济市场化和房屋商品化的必然产物。

      80年代初,深圳经济特区成立,改革开放的窗口和前沿的示范效应,吸引了海内外的有识之士,大批的创业者、劳动者涌入这片神奇的土地,房地产产业的飞速发展展示了“深圳效率”的一个方面,福利分房的计划体制被打破,传统的房屋管理模式已不能适应市场化的要求,居住和工作的人们对于居所、办公和工作的环境提出了更高质量的需求,建设与管理并重成为了深圳物业人的主动选择。深圳学习香港和国外的经验,在住宅小区推行物业管理,掀开了中国大陆物业管理新的一页,逐步探索出了一整套符合国际惯例的,适合中国国情的物业管理的体系。这种社会化,专业化,市场化,法制化的物业管理体制一旦铺开就显示出了巨大的生命活力,迅速在内陆省份,城市推广,经过20多年的健康发展,特别是经过物业管理人极为不平凡的努力,历经坎坷磨难,风雨洗礼,突破了种种阻力,误解,培育并形成了中国新兴的物业管理行业,我们现在已经清楚地认识到,这是一种与人们的生活,工作息息相关,同社会的方方面面有广泛联系的现代服务业,是一种处于上升期的朝阳产业。

      从与物业管理与房地产行业有直接的紧密联系来看,它在中国的起源有以下几方面的因素:

      〈1〉基本建设,住房体制的改革。政府的管理方式,管理职能发生了变化,由对房屋建设,维护的直接管理转变为宏观的,指导性的间接管理,特别是“公房管理”,从其物业的物理特征来看,具有使用上的长期性,从具体管理工作的特征来看,具有产权,产籍,维修,养护,房屋调配,出租等一系列工作的复杂性,因此,政府和企事业的职能部门既没有足够的精力,也没有足够的专门经费来管理物业。由专业的物业公司来管理物业,实行独立经营,自负盈亏,以业养业,自我发展就是一种必然的选择。

      〈2〉社会分工的进一步细化。物业建造的时间并不长,一座不动产建筑物的开发建设周期少则1~2年,多则3~5年,而对建筑物和设施设备,附属构筑物等的管理却是长期的,使用和管理的过程可以是开发建设周期的几十倍乃至更长。考虑到房地产消费环节的长期性,在使用的过程中还伴随着维护职能的“增值服务”,服务和经营职能的多样化,因此,在房地产行业伴随着大规模的工业化,城市化的发展时期,房地产行业的进一步分工,物业管理的职能从房地产行业分离出来既是必要的,也是现实的过程,就如同物业管理行业进一步发展,使得一部分物业管理的职能从物业管理行业中分离出来一样,这是物业管理健康的,成熟的发展标志,例如:随着物业管理行业的产生和规模化的发展,新的专业公司不断诞生,带动了物业相关产业的发展,为物业管理提供专业服务的保洁公司,绿化园林公司,保安公司以及信息服务公司等等随之发展,物业公司成为了一个“总承包商”,又把专业的,技术的服务外委出来,交给“分包商”去做,这提高了物业公司的工作效率,也验证了古典经济学的一条基本原理:社会的,行业的分工提升了这一经济体系的经济效率。

      从八十年代初开始,我国在经济改革的进程中,逐步确立了市场经济体制的发展目标,住房私有化,福利分房制度的取消,自然就会面临着和私有住房相关的“公共管理”问题;面临着“福利型管理”向“经营型管理”的问题;面临着计划福利经济时期的无产权的“使用价值的管理”向市场货币经济时期的有产权的“价值的管理”的问题,在新的经济条件下,人们的思维已经发生根本的变化,已经清醒地认识到房屋不仅仅是用来居住的,使用的,具有使用价值的功能,而且是用来投资的,贮藏的,具有资产的,价值的功能。随着住宅的商品化和自有化,房屋会因产权的分割,产权的多样化而发生诸如一幢房内业主自有部分与公共部位的划分的问题,会产生公共部位的结构与设施设备的维修分担问题等等,这些由于房屋及其场地的产权分割和房屋及其场地“物理上”的统一性之间的矛盾关系必然带来“公共管理”的选择,即需要由专业化的经营企业——物业管理公司来统一管理和协调,并提供综合的服务,而物业管理的综合服务使物业价值的保值和增值,或者说减少物业价值的自然的历史的折损成为可能,这应该是我们理解的,物业管理是一种市场经济条件下的房屋管理。

      另一方面,居民生活水平的不断提高,人们居住范围内的生活内容,社会交往方式有了质的提升,居民不仅追求现代规划,布局,设计,户型的小区,追求方便,舒适,温馨的空间环境和房屋完善的功能,配套齐全的小区,还追求精神生活的品位,有了居住安全的需求,绿色生态环境的健康需求,远离污染,噪音,杂乱,肮脏的需求,有了高层次的文化,教育,娱乐,健身,社交的需求,使身心得到休憩,精神得到滋养,有一种“小区是我家”的精神上的归宿感。物业管理的专业管理和综合服务的功能正好满足了现代经济进程条件下,富裕起来的居民的生活水平和生活质量提高的客观要求,这应该是我们理解的:物业管理是一种现代经济水准下的对业主和居民的服务。

      从物业管理与房地产行业的逻辑关联来梳理物业管理的起源时,我们有必要对现行的一些“主流观点”做一番辨析,观点之一,“物业管理将以其所拥有的从业人员数量、管理范围、同社会的广泛联系和影响,成为房地产行业中的一个最大的分支产业和现代化城市的朝阳产业”,不错,物业管理作为一种独立产业形态,的确与房地产行业的充分发展,进一步分工有关,这就形成了我们对物业管理的狭义理解:物业管理起源于房地产,物业管理是房地产产品的最后一个环节,即消费服务产品的阶段,这样一来,房地产是整体,集合,物业管理就是部分,片段;房地产是建设到消费,物业管理是消费到维护;极端的观点甚至认为,房地产“在上”是“龙头,龙身”,物业管理“在下”是“龙尾”等等。如果我们不是从物业管理作为一个独立产生的产业形态的角度来看待它的起源时,就会发现“物业管理”比“房地产”具有更广泛的含义,因为,“物业管理不是产生于房地产,不是房地产的一个分支,而是产生于人类对以土地为载体的封闭空间的第一次确认”没有“房地产”的时候,人类有洞穴,有土屋,有各种材料围合的居所,总之,有居所的选址,测算,建造,居住活动等一系列的“物业管理”活动,即使到了现在,理论界也有一种“广义的物业管理”概念,按照这样的概念推理,房地产似乎包含于物业管理中,成了物业管理的“一个分支”,从中“分离出来”一样。

      从中国物业管理的起源来看,也很难证实物业管理起源于房地产业,由计划经济的房产管理转变为市场经济条件下的物业管理,正是房屋经济属性的变化,经济制度和房屋管理体制的变化,催生了物业管理的出现,反过来,物业管理的发展也促进了市场化的房地产经济的形成。因此,房地产业是物业管理出现和发展的一个必要条件,却不是一个充分条件。是物业管理起源于房地产——物业管理是房地产的一个分支;还是房地产起源于物业管理,房地产是物业管理的一个分支,这只是认识的一个角度问题,争辩的意义并不大,需要说明的只是,两种行业不存在“谁高”与“谁低”“谁重要”与“谁不重要”的问题,比如说,房地产前期创造的产业价值大,建设的周期却短,而物业管理后期创造的价值大,维护服务的周期却长。

      观点之二,物业管理公司起源于房地产公司,二者之间是“父子兵”关系,多数物业管理公司经济上还难以独立,依赖于房地产公司而生存。的确,1981年3月10日,深圳市物业管理公司正式成立,这是我国内陆地区物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的产生,随后,物业管理这一新兴行业呈现出一派蓬勃的生机,从深圳到广州,从南到北,从东至西,从沿海到内陆迅速地传播,众多的物业管理公司像雨后春笋般涌现。由于很大一部分的物业管理公司是由房地产公司组建的,人们容易产生一种表面的认识,即:物业管理公司由房地产公司而产生,二者之间是“一家人”之间的“父子兵”关系。且不论我国的一部分物业管理公司是由“房管所”转制而设立的,由独立的法人创办的,就以物业管理行业起源于物业管理公司的认识而分析,也有值得我们辨析的地方。

      从“物业管理”起源于19世纪60年代的英国这一观点来看,一位名叫奥克维娅·希尔的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法,这套办法和规则给希尔带来了意想不到的好处,住户也非常满意,这是最早的近代“物业管理”了。从这一历史事例,我们可以断定,物业管理行业的起源早于物业管理公司的起源,在物业管理行业需要市场化,规模化,专业化,组织化的条件下,物业管理公司应运而生。因此,物业公司与房地产公司之间本质上不存在“父与子”的关系,“总公司与分公司”的关系,“从属与被从属”的关系,既有房地产开发公司创办专门的物业管理公司的,也有房地产公司完全转变为物业管理公司的和物业管理公司实行“多样化经营”,将触角伸向房地产开发经营的。

      在我国,由于物业管理行业发展的历史还不够长,居民对物业服务的“消费意识”还不够强,因而,客观上存在的房地产开发公司“以业养业”,以“父子兵”的“依存与被依存”的经营模式来设立物业管理公司,这与其说是历史的倒退,是物业公司发展的枷锁,不如说是历史发展的一个阶段,是对物业管理行业的保护。物业管理公司走向独立经营,自负盈亏,摆脱“父子兵”的地位自然是历史发展的必然,是物业管理公司的“第二次创业”,“第二次辉煌”,然而,目前阶段住宅小区物业管理创造的社会价值——为社会提供了大量劳动就业机会,为业主和居民提供了安全,整洁,通畅,温馨的居住和工作环境等等,高于经济价值——物业公司的投入和回报,我们不应该否定物业管理“历史保护期”的作用,毕竟,我国的物业管理,从80年代初期算起,也只有辉煌与困惑并存的20多年的时间,走出“保护期”,实现行业的提升,独立经营与发展,这是现在物业管理人的光荣与梦想,是整个行业的发展目标。

    转载请注明来源:中国物业是怎样产生与发展的