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宋都集团总裁汪萍:做房地产就像下棋 要走一步

发布时间:2019-02-26 18:17编辑:房产浏览(57)

      电影《大腕》里有个情节:导演泰勒问葛优饰演的尤优,你们中国人都崇拜佛,究竟佛和你我有什么不同。葛优捡起三块石头,一块放在跟前,说,你能看这么远;一块扔出5米,说,我能看这么远;最后一块他用力扔向远方,说,佛能看无限远。

      这或许只是电影桥段,但在宋都房地产集团总裁汪萍眼里,做企业尤其是做房产企业,必须要看得远,要有战略思维和预判眼光。倘若你再追问一句对一家企业来说,这些能带来什么?她的答案只有八个字:做强做久、基业常青。

      如果把企业比喻成一个人,那资金就是这个人的血液。要让血液循环得更加长久、更加健康,必须从一开始就要有所打算。在汪萍看来,用做金融的思维做地产,前瞻性地做好战略决策,正是宋都做强做久的必要条件。

      一个典型的例子是,最近,宋都集团刚刚宣布了2011年度的分配预案,以每10股转10股并分红0.6元。给股民现金分红,在证券市场上并不多见,何况是在房地产市场处于调控的大背景下,但宋都做了。

      为什么?一方面当然是显示了宋都这家老牌房企强劲的自身实力与资金抗风险能力,但汪萍看到的不仅仅如此。“去年宋都上市后,在整个资本市场上的战略就会考虑得更多。一般房地产公司上市之后,都会考虑发债,因为发债的资金成本很低,每年的利息可能只有3到5个点。但要发债,其中一个硬杠杠就是必须保证现金分红。最近几年,地产债券市场一直没有打开,正因为此,我们判断未来这个市场打开的概率在增大。因此,我们必须要做现金分红,这样才能保证在债券市场打开时,宋都能喝上头口水。”

      目前,宋都正在进行新一轮的产业链整合战略。“做金融一个最大的特点就是强调前瞻性,你必须对整个经济周期有一个预判,然后做出相应的决策。用做金融的思维做地产,正是宋都与很多房产公司不一样的地方。这就好比下象棋,你能早一步看到五步后的局势演变,就多一分胜算。”

      在杭州的土地市场,宋都算是一朵奇葩。它拿的地往往是区域的最低价,有时甚至比邻近别的某家公司拿的地要便宜一半。

      2003年11月,宋都以5.2亿竞得杭政储出(2003)36号地块,即钱江新城的宋都-新城国际。楼面价只有5000元左右。如今,这个楼盘的在二手房市场的挂牌价,已达到30000元/平方米。

      2009年11月,宋都集团子公司浙江东霖在杭州的土地拍卖会上竞得三宗宅地,地价分别为8.65亿元、5.95亿元、5.27亿元,折合楼面价分别为5765元/平方米、5824元/平方米、5792元/平方米。当时正值下沙房价鼎盛期,周边一手房最高开盘价格已达到16000元/平方米。这三块地即为下沙的晨光国际项目。

      2010年10月28日,宋都以5.29亿、6.28亿元分别拿下大学城板块43号、44号地块,折合楼面价5258元/平方米,即为下沙大学城板块的东郡国际项目。就在宋都拿下这块地26天后,下沙诞生了有史以来的楼面最高价,单价高达10281元/平方米。

      发现什么了吗?没错,宋都拿地的时间往往在每年的10月下旬和11月上旬,这并不仅仅是一种巧合,而是基于准确的预判。“每年的这个时候,很多开发商尤其是上市公司考虑到财务的因素,都开始回笼资金。这个时候,如果有合适的地,和你争的人会比上半年少很多。宋都很早就看到了这一点,所以经常会拿到便宜的地。”汪萍说。

      “一块地的运营,不是仅仅跟地价有关,同它的付款方式、销售方式都有关系。现在资金成本很高,你必须把影响产品运营的所有要素都考虑进去。所以我们经常说,拿地要耐得住寂寞,受得了诱惑。事实上,前五年我们也是这么坚持着,市场最疯狂的时候我们还是屏到最后。实际上现在大部分出问题的公司,都是在那个点高价拿的地。”

      汪萍透露,前年曾经有一次机会,天津的滨海新城有一块很便宜的地,乍看很划算,但仔细算算账,发现是亏损的,因为整个项目的公建部分太大,虽然地价是很便宜,但是对明后年资金的影响是非常大的。几经讨论后,公司还是放弃了这个看似诱人的香饽饽。

      如今的宋都正准备再度出手,宋都在年初的时候,就把拿地计划列入“七件大事”之一,这与很多公司今年准备收缩阵地大相径庭。“对手越少,当地拿地的成本也就越低。宋都今年在杭州主城区,还是有拿地需求的,具体操作依然会走城市向东战略。”汪萍说。

      如果把做企业当做一场百米赛跑,预判准了只是在前50米领跑,要想赢得最终胜利,还必须将预判的方向落到实处,也就是要求精细化管理。

      每年11月是宋都对下一年进行战略规划的时间。2011年11月,基于对“2012年仍然是刚需年”的前瞻性判断,宋都果断停下阳光国际三期大户型的精装修,同时启动了东郡国际项目的开发。由于前期对产品做了系统研究,87平方米户型有多重赠送空间,可以做到全明大三房,满足刚性需求,让这个项目一下子很有市场。

      最近,宋都和浙大生命科学院签订了奖学金,就是想研究未来阳台上的立体园林和蔬菜园。因为宋都认识到,未来产品的比拼,已经不是简单钢筋水泥的比拼,而是实实在在的品质生活和人文关怀的比拼。

      在汪萍看来,精细化管理的体现有很多,其中两个重要的指标是专业化和标准化。“同其他上市房企不同,宋都并不是通过多元化经营来分散,而是聚焦于地产这个行业。比如说,有的房企会在全国各个区域拿地,宋都十几年来一直聚焦在战略定位的长三角城市,目前除了杭州,项目只分布在南京和合肥。集中在长三角的好处,就是让宋都在产品研发上更加专业和细致。”

      至于标准化,看看宋都旗下的楼盘名字就能略知一二。江湾系已经做到了第四代东郡国际。前三代为新城国际、阳光国际、晨光国际。每一个楼盘都以“国际”系命名,体现了战略上的统一性和标准性。“这或许只是一个细节,但我一直认为,只有标准的东西才是有持久生命力的。”

      宋都房产的“做强做久、基业常青”,一方面需要公司自身正常运转,但宋都房产的母公司宋都控股的支持同样重要。

      “房地产行业是一个强周期的行业,随市场波动带来的影响巨大;要让企业更加具有抵抗市场风险的能力,这就需要另外一些受周期影响非常小的行业作为补充,来平衡甚至抵消房地产这个强周期行业对公司资金链的影响。”

      “和一些小公司相比,宋都最大的优势在于有宋都控股这个强大的母公司。而有母公司的好处在于,当你需要帮助时,它会进行全方位的支持,保证你不熄火。”

      目前,母公司宋都控股已在俞建午董事长的领导下,涉猎多领域,包括酒业、矿业以及跟国家政策、全球主导方向一致的新能源。例如,宋都控股入主致中和实业,已斥资几亿元建设年产30000吨优质五加皮酒和年产5000吨优质基酒的“致中和生物健康食品生态工业园”,以达到尽快发展上市的目的。

      汪萍认为,宋都在上市公司走的是专业化路线,做专业地产运营商;但在控股本身,仍需要多元化的资本运作。地产是强周期的,消费类是抗周期的,只有将两者结合发展,产业互补,才能达到均衡发展的目的。

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