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杭州房企业绩加速跑 逆市扩张进入阵痛期

发布时间:2019-02-26 18:17编辑:房产浏览(183)

      、宋都集团、绿城集团等杭州房企的半年报披露,从公布的数据来看,在过去的半年中,杭州上市房企总体还处于增长态势,

      然而,若楼市出现长期低谷,市场整体的销售额下降进而缩小房企的销售空间,那些继续扩张的公司是否会深受影响?对此,《投资者报》记者做了一些盘点和分析。

      从绿城集团中报业绩来看,上半年累计取得总合同销售面积约为399万平方米,总合同销售金额约754亿元,同比增长约26.7%,创历年同期新高。销售额的增加主要是因为项目增多,以及去化效果的提高。2018年上半年,绿城投资项目整体去化率约为62%,其中,新增去化率达80%。随着业绩的提升,绿城全年销售目标也随之水涨船高,达到1600亿元。

      除绿城外,杭州本土的另一大房企滨江集团上半年也实现销售额405.5亿元,同比增长81%,创出历史新高。此前,董事长戚金兴曾立下千亿元的销售目标。按照滨江集团目前的推盘进度,特别是随着上海滨江公园壹号等高货值项目的入市,完成目标也是大概率事件。

      而老牌房企广宇集团显然已滑出一线阵营。广宇集团上半年销售金额仅18.43亿元,较上年同期减少21.3%。此外,另一老牌房企宋都集团尽管实现了近90亿元的销售额,但从项目结构来看,明显呈现出合作开发比重上升和外地项目数量增加的特点。

      近些日子,虽然传言中杭州房价下滑了两至三成,但从房企业绩来看,还未受到较大影响。上半年,杭州大部分上市房企均实现了利润的大幅增长。其中,宋都集团的净利润同比增长达623.43%,广宇集团也实现了335.07%的增长率,而A股房地产企业今年上半年的平均净利润增幅仅为37.57%,杭州房企远远跑赢均值。

      值得注意的是,滨江集团的利润率从偏高的24.3%同比下降到12.7%,这与营业收入实现92.33%大幅增长的情况形成较大反差。对此,滨江集团称,其一,是因为项目结转结构导致毛利率降低2.7个百分点,压低营业利润约2.6亿元;其次,由于滨江开始扩张导致新增借款增多,财务费用增加2.1亿元;同时,滨江合作开发项目增加,导致少数股东损益在净利润中的占比由24%大幅提升至53%,从而影响大股东滨江的利润表现。

      合作代建,在资金较为紧张的背景下,已成为各房企重点关注的一个领域。从绿城和滨江的盈利结构来看,代建已经成为一个重要的盈利增长点。上半年,绿城管理集团总体管控的代建项目达250个,累计合同销售金额约280亿元人民币。而滨江集团的代建代销业务实现营业收入4.1亿元,同比增长58.8%,在总营业收入中占比达到4.3%。广宇上半年也新增一个3.8万平方米的代建项目,开始介入代建领域。

      此外,继广宇杭州全景医学影像诊断中心之后,宋都集团也开始大举布局大健康产业。宋都与衢州市衢江区国资下属企业正式签订协议,获得3.6万亩农地,打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇。同时,还签订了《武汉民生眼耳鼻喉项目合作意向书》,拟介入眼耳鼻喉专科的医疗连锁经营领域,为未来开拓新的盈利增长点。

      从土地储备情况来看,在杭州的上市房企中,土地储备最多的当属绿城。截至6月30日,绿城集团共有土地储备项目106个(包括在建及待建),总建筑面积约为3297万平方米,权益建筑面积约为2073万平方米;总可售面积约为2323万平方米,权益可售面积为1438万平方米;平均楼面地价约为5239元/平方米;一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

      今年上半年,绿城新增土地19宗,总建筑面积约达440万平方米,总土地款约为248亿元,其中归属于绿城支付的金额约为184亿元,预计新增可售金额约为745亿元。

      值得注意的是,从绿城拿地价格看,新增土地平均楼面地价为10111元/平方米,较去年同期的11979元/平方米有所下降。

      广宇、宋都新增土地储备规模相对较小。广宇新增土地4宗,计容建筑面积46.13万平方米;宋都新增土地近21万平方米,但主要集中在富阳、巢湖、奉化、临安等地。

      不过,在众房企储备土地迅速扩张的同时,也带来了净利润率增速的下滑和负债率的上升。随着楼市调控持续,逆周期加杠杆,让这些公司的未来也产生了些许隐忧。

      绿城前任掌门曹舟南制定的“逆周期拿地”策略,让绿城的土地储备有所增加。但随之而来的是,绿城利润率快速下滑。绿城的利润率从2017年6月的12.2%下降至目前的8.4%。同样喜好逆周期投资的滨江也从24.3%下降至12.7%。

      此外,绿城中国负债率维持在80%左右。滨江集团的负债率也持续上升,从2016年年底的68.25%上升至目前的77.2%。负债上升最快的当属宋都集团,截至6月末,其负债率已经达到了与绿城相仿的近80%,而在2016年年底,其负债率仅有约60%。

      从几个公司负债结构看,杠杆率大幅提升显示了房企做大做强的意愿。然而,这种行为明显与行业的步调不太一致。

      值得注意的是,由于逆周期扩张导致的负债率走高,开发商只能以“高周转”来破解。7月初,绿城披露的一份内部文件要求员工加快销售,坚决执行“早销、多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

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